一)前言

自從2008年7月,發展局就《市區重建策略》展開了諮詢,並於2010年1月就《市區重建策略》檢討展開「建立共識」階段,卻一直未有向公眾交代有關政策建議修訂的詳細具體內容。直至本年5月初,當局才提出初步及欠缺細節的建議文件,但這些意見明顯並不符合過往一連串公眾諮詢會內市民表達的意見,亦沒有處理受影響市民一直提出的苦處。

在這種情況下,文件只出了不夠一星期,發展局便意圖只以5月15日及6月5日的兩次工作坊去諮詢、總結公眾的意見。同時,以往市區重建總是掛著「以人為本」的招牌,卻在實際的操作中對社區的網絡、地區特色、市民生計、居住權和文物都作出過不少破壞,讓我們深深了解到「魔鬼都在細節中」的硬道理。就著發展局在本年5月初提出的文件,無論是所謂的「樓換樓」或「諮詢平台」,都欠缺運作的細節,根本讓市民無從諮詢,無從抉擇。

我們對此表示十分失望,發現當局為期接近兩年的諮詢工作原來不過是一埸公關表演,只想快刀斬亂麻製造既定事實,根本沒有誠意與公眾就具體的市區重建政策內容作深入討論,實為浪費公帑。

有見及此,H15關注組與其他各區關注組聯合起來,探討過發展局相關文件的主要問題,並達成共識。本關注組將按照各區關注組間的基本共識,發表我們對發展局於5月初發出的檢討文件的意見。以下我們會對文件中三個主要的問題發表我們的回應和建議,這三個主要問題包括:

1)市建局的角色問題

2)對街坊的補償及安置問題

3)文件中所謂「諮詢平台」的問題

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市建局角色的問題

一)在重建項目中提供原區水平可負擔房屋

發展局的文件中,對這個問題提出「促進者」和「執行者」的區分,更將所謂的「促進者」和「業權參與」拉上關係。我們認為這種要市民二選一的框架是錯誤及誤導市民的。

事實上,市建局最大的角色問題,就是它獲得了三大權力:公帑注資100億、重建項目免補地價及有行使《收回土地條例》強搶民產的權力。

有了這些巨大的權力,市建局自然有公營部門造福社群的責任,而不是替地產商平價收樓。我們認為,市建局最大的角色,在於它有責任令所有其項目不會豪宅化,以及重建所建的房屋是原區街坊可負擔的(即租得起或買得起)。這樣自然可以保存社區網絡,達到《市區重建策略》的其中一項重大要求。市建局應自己做項目, 所建的重點不只是提供中小型單位[1], 重點應該是以原區生活水平來計算街坊可以買得起或租得起的房屋。

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二)重建牽涉巨大公眾利益,不宜全交由市場機制進行

商人做生意是只關注利益,只求成本低效用高;公營機構做工作是基於社會使命和公眾利益,多年來市建局之所以受到強烈批評,是因為它沒有履行公營機構的使命,去改善街坊生活。這些批評,絕不意味社會同意將舊區的居住和社會環境改善的公共工作完全交給市場。

換句話說,處於市區黃金地段的舊區,可能也是住了眾多無財力自行進行發展的小業主和貧苦租客,不代表政府應任由地產商收地,而置這些舊樓小業主和貧 苦租客於不顧。檢討文件中第17頁所講,讓發展商引用《土地(為重新發展而強制售賣)條例》收地,很容易變成任由地產商壓迫小業主的局面。


[1] 大家都看到現在新建的樓宇,即使只有三、四百呎的建築面積也可售價高達二、三百萬,小不代便宜和可負擔,所以,所謂「中小型單位」只是暪天過海的講法。

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對街坊的補償及安置問題

2.1) 要求真正對街坊可行的樓換樓:

a)文件細節不足,無從討論,但最起碼,有何理由拿走街坊物業,還要求 街坊賠錢?而且,還是要舊區小業主將來用海鮮價、天價買新樓,簡直是雷曼式樓換樓!

b) 以前麗星樓、寶翠園的私人集合業權重建, 將高空發展權讓出, 以換取新樓。觀乎以往市建局的項目, 都是豪宅高樓, 取走街坊業權及高空發展權後, 已賺取許多利潤, 不應對街坊如此苛刻。

c)偷換概念—文件中對樓換樓的定義太狹窄:不同區街坊一直要求的樓換樓, 原有許多種可能, 並沒有說一定要回到原地盤, 回遷原地盤(原址回遷)只是其中一種選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區約七年樓齡的物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以造成可樓換樓的效東; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。又或者,若街坊真的想留在原址回遷,就該不用補差價,因為街坊已讓出高空發展權。

不同區有不同的情況, 不能一概而論, 市建局應本著以人為本的精神, 在公佈項目前應預計該區有多少業權, 預算區內是否有可能重置, 或市建局自己能否提供足夠樓盤, 才去公佈。

事實上, 市建局在八年間開展了41個項目, 應該有足夠的方法, 提供更多元的樓換樓可能。

我們提出樓換樓的概念, 需要很多配套, 兼顧不同人的需要, 而不是發展局現在所講的街坊以天價買新樓, 現在檢討文件的樓換樓做法, 完全是偷龍轉鳳 暪天過海, 令人失望至極。

2.2)取消名為津貼,實為克扣的政策:

如果業主選擇拿取現金離場,應全部取消自置居所津貼,補償應該按七年樓齡價補償給街坊,至於街坊如何使用屬於自己的單位,不關市建局事,不應該還要扣減補償。

2.3)舖換舖是規劃問題:小本經營的店舖是社區網絡和地區特色的重要一環, 市區重建若以人為本應一定要想方設法做到舖換舖,不能一句「很複雜」就推搪責任。其實,每公佈一重建區前,市建局理應已做好一份社區影響評估,已知那些舖會很難搬,那些舖是靠成行成市,那些舖強烈依靠熟客街坊,若早知如此,卻不規劃好才公佈重建,為舖戶街坊帶來困難時市建局反而說安置有困難,這豈不是強辭奪理!

2.4)保障住宅租戶:對市建局項目內的租戶,若非自願離開重建區,應以人口凍結日為原區公屋安置或合理補償的標準。現時的優化政策,完全沒有處理因市建局公佈項目而對租戶帶來的即時影響,任由地產公司一知重建就趕租客走,租客失去原有安置及補償的權利,市建局亦省回安置的責任。

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文件中所提「諮詢平台」之不可行

發展局建議這個與市區重建相關的諮詢平台,文件細節不足,無從討論。可是,單憑現時文件,可見其成員全由政府委任,根本是由上而下;而且 只有諮詢意義,沒有實質決策權,容易變成政治花瓶,橡皮圖章;總的來說,其 問責性成疑。再者,過往的問題不是體制內沒諮詢架構,而是一直諮詢了市建局都不會聽,也沒有任何機制監察市民意見如何落實。

民間回應

重建新思維:跳出被動諮詢,實踐主動參與的「社區參與規劃平台」

本關注組在諮詢不同區的街坊及專業人士意見後,希望向公眾提出一個更為民主的方案。這個方案的各種執行細節如何可以實踐民主機制中權力互相制衡、權力須受到監察的效果,現時還在諮詢與改進中,然而,大框架已獲不同人士支持,現在向公眾先公佈主要框架。

我們認為,市區重建影響到大量市民的生計和生活質素,同時亦牽涉整個香港社會是否可持續發展的問題,影響重大,應該在提供足夠的資訊給民眾,進而讓民眾自決的方式進行。故此,我們的建議已跳出了發展局提出的「諮詢」的框框,我們要的,是一個社區自主參與決策的「社區參與規劃平台」

「社區參與規劃平台」的基本設計

3.1) 基本精神:

  • 由下而上,以人為本
  • 充分體現社區參與決策
  • 體現民主制度中應有之實質監察
  • 鼓勵市民參與社區事務,確保原區街坊能享受社區發展成果
  • 避免由官方及財團壟斷和利益輸送
  • 盡量採用共識決策模式,體現多元決策、關懷弱勢之美德

3.2) 分區架構:

請見後頁簡圖a )

a)小區劃分方法

  • 一個小區的範圍大約是一個區議會分區的三分之一
  • 全港本身有十八個區議會區域,以油尖旺區為例:
  • 油尖旺區劃分了E01到E16共16個分區,例如【大角咀南】
  • 一個社區參與規劃平台小區則為1個分區的三分一,即是將【大角咀南】劃成3個小區,每個小區各有一個社區參與規劃平台

舉例:依照這個邏輯,若果每個油尖旺區的16個分區都各劃分了3個小區並設置社區參與規劃平台的話,油尖旺區就有16 × 3 = 48個社區參與規劃平台小區

b) 只有存在舊式唐樓的分區才需要有小區社區參與規劃平台;

c) 每一個小區單位均有一個完整架構及正式決策權的社區參與規劃平台;

d) 社區參與規劃平台獨立於任何政府部門、公營機構及區議會,其資金由民政事務處批出;

e)  區議會應提供網上空間,讓每個小區每月之議程、議決、會議紀錄等於互聯網上公開。

3.3)成員組成及產生辦法:

請見圖b)

a)有決策及投票權者(15-20人):

  • 各小區代表(經小區選舉產生:5-10名)
  • 區議員(1名當區直選區議員)
  • 區內商會或商團 (1名,可經選舉產生或另定委任制度)
  • 區內地區非政府組織(1名,可經選舉產生或另定委任制度)

b) 恆常列席而無投票權者:

委任專業人士(小區社工隊每隊派一名代表,另相關專業者,即建築、規劃、環保、測量、土木工程及文物保育各1名)

c)按平台需要而列席,無投票權者:

政府官員及公營部門職員

(相關部門如發展局、地政署、建築署、規劃署、環保署、房委會

、市建局及房協等)

d) 秘書工作

由區議會派職員承擔,秘書無發言及投票權

3.3) 分區社工機構及小區社工隊 的權責:

每個區議會分區由一個社工機構承擔工作,並派出三隊小區社工隊分別進行以下工作:

1. 於平台首年,負責教育、動員和組織小區居民

  • 組織居民同時,須積極在該小區進行詳細社區需要調查,並作公開報告
  • 每個平台上都恆常由小區社工隊派一名代表
  • 於準平台開始運作的第九個月起,在三個月內,舉行選舉,選出各組別之小區街坊代表
  • 必須由獨立機構擔任,且只能由民政處聘請

3.4) 罷免權:

由於社工隊在這個機制中擁有極大的影響力,故機制中應該給予直選產生的小區代表和區內的選民一個罷免社工隊或社工機制的機會。另外,小區內的直選代表當然要直接向小區街坊問責,故在任期內如有一定數量的選民提出,亦應設有讓選民罷免該代表重選的機制。

3.5) 決策機制:

我們理解社區事務,尤其是牽涉到街坊的生計和產業,原則上決策不能用簡單多數決策,應以顧及街坊基本權利及整體社會的價值包括鄰里網絡、地區特色、地區經濟為考量決策原則。同時,考慮到許多地產公司已進駐於各舊區,而在自由市場的機制下,地產公司盡量謀取利益是合法和被容許的,但任何文明、民主的社會都需要平衡各方權利。

因此,為了平衡各方權益及社會整體價值,令到小業主或更弱勢的租戶不會因集團壟斷區內多數業權而被迫接受某些決議,我們認為決策應以盡量謀求共識為標準方式。唯獨是一些緊急事項,如a)區內證實會引發即時人身安全問題的樓宇和b) 限時兩週內回覆的官方信件,才行使簡單多數投票制。

3.7) 市建局在這個機制內的角色:

市建局只作為執行機構,切實執行社區參與規劃平台所決策的事務,並向該平台問責。

我們再一次強調,以上關於「社區參與規劃平台」的內容只是大框架,關於細節運作的設計,我們將繼續諮詢不同的地區人士、專業人士及學者,以集思廣益,提出切實民主的方案。

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